A Locação de imóvel urbano regida pela Lei nº 8425 de 1991, “é o contrato pelo qual uma das partes (locador), mediante remuneração para pelo outra (locatária), se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, determinado ou não, o uso e o gozo de imóvel destinado à habitação, à temporada ou à atividade empresarial” 1

Assim, como disposto temos duas figuras que iremos tratar aqui: Locador e Locatário, e como ocorre a sucessão em cada uma delas.

A iniciar pelo locador, em caso de falecimento, a locação transmite-se aos herdeiros. Por se tratar de contrato de locação, não é intuitu personae (que segue a pessoa), ou seja, não será extinta a locação.
Com a morte do locador, enquanto a partilha não for realizada concluída, o responsável, não só pelo recebimento dos alugueres, mas também pelos assuntos que pertinentes a locação, será o inventariante, que é o administrador do espólio.
Sendo assim, a locação prossegue-se com os herdeiros, que devem respeitar o contrato.

Para o caso de falecimento do Locatário, a regra permanece. Por ser um contrato sem intuitu personae, os direitos e obrigações são transmissíveis aos sucessores. Os sucessores legítimos são os determinados pelo art. 11 da Lei de locações.
Em tese, segue-se a locação pelo cônjuge ou companheiro sobrevivente, e, sucessivamente, os herdeiros necessários, desde que residam no imóvel. Para as locações com finalidade não residencial, serão sub-rogados o espólio ou sucessor do negócio.
Assim, podemos esclarecer que, a sucessão da locação é determinada para que haja uma proteção à família do Locatário falecido. Sendo assim, aqueles que o sucederem serão responsáveis solidariamente com ele, pelo contrato, ou seja, pelo pagamento dos alugueis e encargos contratuais assumidos pelo espólio.

No caso de nenhuma das pessoas elencadas pela lei residir no prédio locado, finda estará a locação.
Portanto, para que a sucessão ocorra, tanto para locador como para locatário, da forma correta, necessário que os sucessores da parte falecida procurem a outra parte para apresentação da documentação necessária a regularização da Locação, evitando quebra de contrato por infração contratual, inclusive com aplicação de multa, caso tenha sido estipulada em contrato.

[1] DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada. 2008. Editora Saraiva. Pag. 3.

GABRIELA JACON SASSI
Advogada. OAB/SP nº 240.125