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27 de Abril de 2020

Os Contratos de Locação Frente à Pandemia

Vivemos dias e condições antagônicas a tudo que já vimos, e com as relações contratuais não serão diferentes. O direito, antes acostumado com o engessamento de normas e regas, sofrerá mudanças na tentativa de minimizar os efeitos econômicos a que seremos expostos.

Por isso, a palavra de ordem para o momento é BOM SENSO.

Há que olhar com cautela para as relações contratuais no âmbito das locações. Nem sempre o Locatário é hipossuficiente e o Locador é quem recebe benefícios. Há locadores, preferencialmente em contratos residenciais, que possuem apenas aquele imóvel, e depende do recebimento para compor sua renda. Como há locatários, na visão comercial, que lucram com a relação, e podem não ter sido afetados pelo momento de forma expressiva.

 Não obstante, aqueles que se mostrarem resistentes as mudanças ou negociações, poderão ser interpretados com má-fé, arcando com as consequências disso. Devemos voltar a nossa visão para a mediação, na busca de amenizarmos os prejuízos.

O projeto de Lei nº 1.179 de 2020, que está em trâmite pela Câmara dos Deputados, já aprovado no Senado, traz importantes questionamentos, como a não decretação do despejo, até outubro de 2020, o que nos remete àqueles que poderão se beneficiar, sem a real necessidade.

Nessa ótica, haverá necessidade de comprovação das reais intenções de locador e locatário, em eventual pedido de despejo. Ou seja, em se tratando de locador dependente de aluguel, não poderá se valer o locatário da referida lei para continuar no imóvel locado.

Até porque, o estado de emergência decretado permite a resolução do contrato (art. 393 do Código Civil). Assim, não há que se falar em suspensão das obrigações assumidas. A regra permanece: enquanto o locatário estiver na posse do imóvel (o que caracteriza a locação), independentemente da utilização ao qual se destina, deverá ele cumprir com o pagamento do aluguel e encargos.

O art. 479, do mesmo ordenamento jurídico, traz á vista a revisão contratual, que a meu ver, é adequada ao momento. Se não chegarem as partes a um consenso, caberá ao judiciário uma equidade.

Mas, convenhamos que essa não seja a melhor estratégia, visto que afogar o judiciário com demandas excessivas criará outro problema, e não trará a segurança que se busca.

Em verdade, a prorrogação dos alugueis tem sido uma alternativa, mas não consiste na isenção ou suspensão dos mesmos, portanto, serão devidos, mesmo que haja desocupação do imóvel após a concessão dos prazos.

Assim, o caminho a seguir é incentivar a negociação, para que, locador e locatário se sintam confortáveis diante a continuidade do contrato, mesmo que para isso sejam impostas regras diferentes das quais eram praticadas anteriormente no mercado.